丹佛市中心寫字樓困境加劇：高樓空置，債務高懸

丹佛市中心的許多高層寫字樓正面臨嚴重空置和債務危機。債務重壓之下，許多業主面臨不得不再融資、償還甚至放棄資產的困境。

據Trepp去年夏天的報告顯示，大丹佛地區約三成的辦公樓抵押貸款已出現違約，在全美50個大都會區中違約率排名第三。

Tributary地產公司合夥人艾米·奧爾德裏奇（Amy Aldridge）表示：「我們還有很長的路要走。許多1980年代的高樓基本處於空置狀態。人們願意重返辦公室，但不願重返上世紀80年代的辦公環境。」

標誌性大樓陷入困境，部分被銀行接管

由於租戶稀少，許多辦公樓無法維持房貸還款，金融機構紛紛介入接管或收回大樓所有權。其中包括丹佛地標性的富國銀行中心（Wells Fargo Center）以及丹佛能源中心（Denver Energy Center）。

部分上世紀70至80年代建成的樓宇在過去一年中出現80%至90%甚至更高的貶值。位於17街的科羅拉多廣場一號和二號塔樓在2024年4月以320萬美元出售，相比2019年估值2億美元，折價高達98%，成為市中心寫字樓市場發出的「求救信號」。

位於第17街的Colorado Plaza Tower I & II，2019年估值曾達2億美元，而在今年4月，僅以320萬美元的價格成交，折扣高達98%，堪稱「跳樓價」。

新大樓仍具吸引力，老樓被迫自我「蠶食」

雖然丹佛市中心整體面臨壓力，但LoDo（Lower Downtown）、聯合車站區（Union Station）和中央河谷區（Central Platte Valley）等地的新建辦公樓仍較受歡迎。2000年以後建成的辦公樓，平均空置率為16.8%，遠低於上世紀70年代和80年代油氣熱潮期間建造的舊樓。

目前的趨勢是「向品質遷移」，租戶更願意搬到新樓，導致老舊大樓被邊緣化，市中心辦公市場出現「內部競爭」。

但一些大型企業仍選擇搬離市中心核心區域，遷往更具吸引力的新興地段，如Antero Resources遷往Cherry Creek，Xcel Energy搬至River North藝術區。

市中心最受沖擊的區域為從Lawrence街至Lincoln街、14街至20街之間的「上城區」，此地是落基山地區商業地產最密集的地段。根據丹佛市議會通過的《市中心發展計劃》，該區域疫情期間受創最重，復蘇也最為緩慢。

賤賣潮來襲，改建住宅或成出路

據《丹佛郵報》分析，在市中心105座超過10萬平方英尺的辦公樓中，超過三分之一面臨嚴重財務困境，包括貸款違約、被法院指定第三方管理、強製拍賣或以低價出售。其中不少正在考慮改建為住宅。

比如來自洛杉磯的開發商Asher Luzzatto以每平方英尺僅3.30美元的價格買下Colorado Plaza Tower I & II，而目前丹佛辦公樓平均租金為每平方英尺41.87美元。他計劃投資1.5億到2億美元，將這兩棟樓改建成約700套公寓。

不過，改建住宅帶來的稅收遠不如健康運營的辦公樓。根據丹佛縣評估師Erffmeyer的數據，商業地產價值在過去兩年內已下跌約25%。而新居民雖然有助於帶動銷售稅增長，卻難以彌補因空置和賤賣帶來的房產稅損失。

聯邦機構退租、企業外遷加劇市場萎縮

就連傳統穩定的租戶——聯邦政府也開始撤離。位於丹佛市中心的1999 Broadway辦公大樓目前已有近一半空置。如果美國國稅局（IRS）撤出其租賃的12.5萬平方英尺空間，空置率將升至70%。

距離不遠的1670 Broadway大樓雖表面空置率僅15.4%，但事實上，這棟樓在去年10月已經出現貸款違約，貸款方已指定第三方接管管理事務。

今年2月，美國政府效率局（DOGE）宣布，計劃終止住房與城市發展部（HUD）所租的86,809平方英尺辦公空間，占該樓剩余可用面積的18%。而該樓最大的租戶——美國退休金管理巨頭TIAA——也在去年8月宣布將把其丹佛辦公業務遷往德州弗裏斯科（Frisco）的新園區。