丹佛保障性住房空置率升至十年來最高水平

丹佛保障性住房空置率創十年新高，但住房專家提醒，這並不意味著住房問題已經緩解。相反，隨著新建項目明顯放緩，未來幾年丹佛整體住房供應可能迅速吃緊。

空置率走高，真實情況並不樂觀

根據分析機構CoStar向《丹佛郵報》提供的數據，截至今年1月，丹佛約8.8%的保障性住房處於空置狀態，接近4000套房源。這類住房也被稱為補貼住房或收入受限住房，是為中低收入人群提供的租賃選擇。

與此同時，市場價公寓的空置率更高，約為12%。保障性住房與市場價住房之間的平均租金差距也降至至少十年來最低水平，兩者相差僅400多美元。

但多位業內人士強調，這些數據如果單獨看，很容易產生誤判。丹佛鄰裏發展合作組織執行主任Jonathan Cappelli表示，住房市場的情況遠比表面復雜，不能因為短期指標改善，就放松對最弱勢群體住房需求的關註。

目前丹佛共有約4.5萬套保障性住房。CoStar預計，保障房空置率在2026年可能繼續上升，最高或接近10%，但從2027年開始，需求將迅速追上並超過供應。

新建放緩，供應或將「斷崖式下滑」

丹佛住房建設的節奏已經明顯減速。2017年至2018年間，開發商建設熱情高漲，丹佛每年批準的新住房項目接近1萬套。但近幾年，新許可數量降至每年約4000套。

丹佛市長Mike Johnston在近期新聞發布會上表示，市政府的目標是在2026年前新增2500套保障性住房，以及5000套市場化住房。但他也警告，如果整體建設管道無法恢復，丹佛很可能再次面臨「需求過多、供應不足」的局面，租金隨之反彈。

CoStar丹佛市場分析主管Jeannie Tobin指出，今年及明年的新房交付量可能出現「斷崖式下跌」，市場波動性明顯增強。

租金下跌與高空置並存，低收入者仍承壓

保障性住房空置率上升，部分原因來自普通租賃市場的變化。2025年第四季度，丹佛都會區市場化公寓平均月租降至1754美元，回到2022年初水平。這主要是因為前幾年供應過剩：僅2024年，丹佛就新建了近2萬套公寓，幾乎是歷史平均水平的兩倍。

在租金下降的同時，越來越多房東提供優惠條件，如免停車費、贈送禮品卡或數月免租。這使得收入接近地區中位數的人群，更容易從保障性住房轉向市場化公寓。

但風險也隨之顯現。丹佛的驅逐率目前處於歷史高位。Tobin指出，一些租客在優惠期內勉強負擔市場價住房，一旦優惠結束，就難以繼續支付租金。

丹佛住房穩定部門的Maureen Reyer-Morley表示，一些租客在續約後因租金上漲被迫搬離。值得註意的是，保障性住房的高空置率僅存在於那些面向收入高於當地中位數水平人群的房源，而面向收入低於或等於當地中位數收入50%人群的住房，空置情況依然較少。其中，按地區中位收入60%定價的一居室公寓空置率最高，原因在於其租金已非常接近市場價。

從全國範圍看，丹佛目前是住房空置率第五高的城市，和Seattle、Portland、Austin等地一樣，正經歷「先過剩、後緊縮」的周期。

在Cappelli看來，租金下降和保障房空置上升，說明丹佛在改善租房可負擔性方面走在正確道路上，但這並不意味著任務已經完成。對於最低收入家庭而言，持續增加真正可負擔的住房供應，仍然是丹佛必須長期推進的工作。